Detalusis planas: kas tai ir kaip jį suprasti?

Nors dabar detalieji planai daugeliu atvejų nebėra būtini, ten, kur jie yra, jų vis tiek reikia laikytis. Šis straipsnis padės suprasti, ką reiškia įvairūs detaliojo plano simboliai ir terminai.

Deja, vieno atsakymo čia nėra, nes skirtingi detalieji planai tuos pačius dalykus žymi skirtingai. Žymėjimų (spalvų, užbrūkšniavimų, lentelių, užrašų) reikšmės, naudojamos būtent tame plane, paprastai būna parašytos ant paties plano (šone, kampe ar atskirame lape). Tačiau tos reikšmės nurodytos terminais, kurie taip pat ne visiems suprantami. Čia aptarsiu vieną konkretų detalųjį planą (viešai skelbiamą Vilnius.lt portale), paaiškindamas tuos terminus.

Sumažintas detaliojo plano brėžinys:

Detalusis planas2

Kas yra ir kas nėra detalusis planas

Detalusis planas (priešingai nei toponuotrauka) rodo ne esamą situaciją, bet norimą situaciją. Taigi, vien tai, kad kas nors pažymėta detaliajame plane, nereiškia, kad taip yra ar kada nors buvo.

Tačiau tol, kol galioja detalusis planas, sklypas turės būti tvarkomas pagal jį: negalės būti statomi pastatai ten, kur detaliajame plane jie nepažymėti, ir pan.

Be to, institucijos galės neišduoti leidimo statyboms, jeigu detaliojo plano laikomasi nepilnai: tarkime, nebus leidžiama statyti vien detaliajame plane numatytų komercinių pastatų, bet nesodinti ten numatytų medžių, neįrengti ten numatytų automobilių stovėjimo aikštelių ar vaikų žaidimų aikštelių.

Detalusis planas – tai tarsi kompromisas tarp sklypo savininkų, kaimynų ir valdžios dėl sklypo ateities.

Detaliojo plano linijos

Norėdamas pakeisti sklypų ribas (sujungti, padalinti sklypus) seniau kone visuomet privalėdavai daryti detalųjį planą. Jame sklypų ribų keitimai žymimi linijomis šitaip:

Esamos sklypų ribos – tai sklypų ribos, kurios yra plano sudarymo metu ir kurios išliks.
Projektuojamos sklypų ribos – tai sklypų ribos, kurių nėra plano sudarymo metu, bet jas siekiama nustatyti.
Naikinamos sklypų ribos – tai sklypų ribos, kurios yra plano sudarymo metu, bet jas siekiama panaikinti.

Vien tai, kad yra toks detalusis planas, nereiškia, kad sklypų ribos tinkamai pakeistos – be detaliojo plano tam reikia atlikti ir kitų veiksmų.

Detaliojo plano galiojimo ribos – iki čia galioja detalusis planas. Nors plane gali būti pabraižytos ir apylinkės, tai daroma tik dėl susivokimo, už šių detaliojo plano galiojimo ribų esantys pabraižymai nieko nereiškia.

Gatvių raudonosios linijos – gatvių ribos. Jomis apribojama ne tik važiuojamoji dalis, bet ir šaligatviai, lietaus latakai ir kita, kas būtina gatvei funkcionuoti. Už raudonųjų linijų niekas nestatoma.

Detaliojo plano linijų aprašymas aptariamame plane:

Linijos

Detaliojo plano užrašai

Užrašai “4A+m” ir panašūs nurodo, kiek maksimaliai aukštų pastatas ten gali stovėti. Šiuo atveju – keturi aukštai plius mansarda (palėpė).

Skaičiukai ties kampais nurodo, kelintas tai kampas. Detaliojo plano pakraštyje šie kampai priskiriami koordinatėms – jas žinodamas gali tiksliai rasti, kur kuri vieta. Štai minėta paaiškinamoji lentelė aptariamame detaliajame plane:

Koordinates

Dalies užrašų net nereikia specialiai aiškinti – “Vaikų žaidimo aikštelės” ir pan.

Detaliojo plano spalvos

Detaliojo plano spalvos dažniausiai reiškia būdus, kuriais reikia naudoti taip nuspalvintas sklypo dalis. Konkreti kiekvienos spalvos reikšmė paaiškinta šone. Jei parašyta “Gyvenamosios teritorijos”, toje zonoje gali būti statomi gyvenamieji namai, jei “Komercinės paskirties teritorija” – komerciniai pastatai ir pan. Tačiau tai nereiškia, kad bus galima vien tokia veikla (tai būtų sunkiai įmanoma: juk, tarkime, didelėse gamyklose būna ir valgyklos, o daugiabučių pirmuose aukštuose – parduotuvės), bet tokia veikla turi vyrauti.

Aptariamame plane yra tik viena (gyvenamoji) paskirtis, tačiau ten kita spalva (žalia) pažymėti želdiniai.

Dalis sklypo žemės detaliajame plane būna užbraižyta linijomis. Linijos gali reikšti:
a)Užstatyti galimą plotą. Tik toje vietoje sklype leidžiama statyba.
b)Servitutus. Šiomis teritorijomis sklypo savininkas privalės leisti naudotis savo sklypu tam tikriems kitiems asmenims. Pavyzdžiui, galbūt ten po žeme driekiasi vamzdis, kurį naudos dujų tinklai, arba pro ten į savo sklypą važiuoja gretimo sklypo savininkas. Nėra galimybės tokį servitutą atšaukti – nebent susitarus ar teismo keliu.

Aptariamame plane leidžiamas užstatymas dar skirstomas į tik požeminį (pvz. automobilių aikštelė rūsyje, bet nieko paviršiuje) ir požeminį-antžeminį.

Detaliojo plano užbrūkšniavimų paaiškinimas aptariamame plane:

Bruksniavimas2

Informacinė lentelė

Ant kiekvieno detaliojo plano sklypo paprastai būna nubraižyta lentelė, kurioje pateikiami esminiai ribojimai. Štai informacinės lentelės paaiškinimai (kairėje) ir tai, kaip realiai pati užpildyta lentelė atrodo aptariamame detaliajame plane (dešinėje):

Lentele2

1)Sklypo naudojimo būdas ir pobūdis, žymimas raidėmis ir skaičiais (pvz. K – Komercinis, G – Gyvenamasis) – reiškia tą patį, ką ir spalvos.

2)Užstatymo tankis – maksimalus procentas sklypo, kurį galima užstatyti pastatais. Tarkime, jei 33% – galima užstatyti trečdalį sklypo. Atkreiptinas dėmesys, kad plane subrūkšniuotas užstatyti galimas plotas gali būti didesnis nei užstatymo tankis. Tokiu atveju vis tiek pastatai negali užimti daugiau nei užstatymo tankis, tiesiog galima pasirinkti, kurios tiksliai užstatyti galimos vietos bus užstatomos, o kitas būtina palikti tuščias.

3)Užstatymo intensyvumas – viso būsimų pastatų ploto maksimalus santykis. Nuo užstatymo tankio skiriasi tuo, kad čia skaičiuojamas visų pastato aukštų plotas. Todėl, tarkime, jei užstatymo intensyvumas yra 2.0, tai reiškia, kad pastatų plotas gali būti daugiausiai dvigubai didesnis už sklypo plotą. Jeigu šio sklypo užstatymo tankis yra 50%, o aukščio ribojimų nėra, vadinasi, statytojas gali pasirinkti ar statyti 4 aukštų namą užstatydamas 50% sklypo, ar statyti 8 aukštų namą užstatydamas 25%, ar dar kaip nors. Aišku, jis gali maksimalaus užstatymo intensyvumo ir neišnaudoti – svarbu, kad neviršytų.

4)Aukštingumas. Kelių aukštų – arba metrų – aukščio namas gali stovėti (nuo žemės iki stogo). Mažesnį paprastai galima statyti, didesnio – ne.

a)Užstatymo tipas, žymimas trumpiniais. Jis nurodo, kaip sklype turi išsidėstyti pastatai. Aptariamame plane “Per.” reiškia “Perimetrinis”: pastatai statomi sklypo šonuose, o viduje paliekamas kiemas. Toks užstatymas būdingas Lietuvos didmiesčių senamiesčiams.

b)Automobilių statymo būdas. Aptariamame plane “Pož.” reiškia požeminis.

Taip pat panašioje lentelėje nurodoma:

a)Sklypo numeris.

b)Sklypo plotas.

Aptariamo detaliojo plano ištrauka

Čia pateikiu aptariamo detaliojo plano ištrauką – galite joje pamatyti mano aprašytas spalvas, linijas, užbrūkšniavimus ir užrašus:

Pavyzdinio detaliojo plano dalis

Pavyzdinio detaliojo plano dalis

Augustinas Žemaitis

El. paštas: augustinas.zemaitis@gmail.com

Pasisakymų: 5 to “Detalusis planas: kas tai ir kaip jį suprasti?”

  • emilija:

    Turime žemės ūkio paskirties sklypą urbanizuojamoje teritorijoje. Šioje teritorijoje pagal parengtą bendrąjį miesto planą yra numatyta gyvenamųjų namų statyba.
    Pagal kompleksinio teritorijų planavimo dokumentų rengimo taisyklių, patvirtintų Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2014 m. sausio 2 d. įsakymu Nr. D1-8 „Dėl Kompleksinio teritorijų planavimo dokumentų rengimo taisyklių patvirtinimo“ už detaliojo plano, punktus 242, 243, 244, 245ir 246 detaliųjų planų rengimą organizuoja savivaldybės administracijos direktorius.
    Mūsų atveju šią pareigą savivaldybė permeta visų šios teritorijos sklypelių savininkams (jų yra kelios dešimtys).
    Mano klausimas yra toks:
    jeigu mes vis tik parengsime teritorijos (tai kur kas daugiau nei kvartalas) detalųjį planą savo, keliasdešimties žemės savininkų, jėgomis, ar tai netaps de jure prievole patiems savo lėšomis įrengti ir komunikacinius koridorius, tiesti gatves, statyti elektros pastotes ir pan.

    Dėkoju už atsakymą

    • Tai nėra visiškai tiesiogiai susiję. Tačiau nėra ir taip, kad, parengus detalųjį planą – nesvarbu, kieno lėšomis – savivaldybė ar valstybė privalėtų greitai įgyvendinti jį, tiesti gatves ir pan. Daug detaliųjų planų taip ir nebūna įgyvendinami. Tačiau, esant detaliajam planui, jei pageidausite ką nors daryti, kam reikia institucijų leidimo/sutikimo, institucijos gali reikalauti prieš tai įgyvendinti ir papildomus jo sprendinius.

      Bendrai paėmus, aišku, geriausia, kad kuo daugiau visko darytų valstybė ar savivaldybė – pradedant detaliojo plano rengimu ir baigiant infrastruktūros įrengimu. Tačiau tikrovėje paprastai daug(umą) lėšų ir jėgų tam tenka skirti patiems savininkams.

  • Asta:

    Laba diena,
    Patvirtintame detaliame plane nėra nurodyta įvažiavimas į sklypą. Dvi sklypo kraštinės ribojasi su keliu. Ar galiu pasirinkti įvažiavimą kaip man patogu? Ar būtinai turiu vadovautis numatytu keliu detaliame plane? Numatytas kelias yra servitutinis, bet RC sklypo išraše šio servituto nėra aprašyta.

    • Įvažiavimas į sklypą turėtų būti iš kelio, nes jei kažkurioje pusėje nėra kelio, tai jeigu iš ten būtų įvažiavimas, jis turėtų ateiti iš kažkur toliau (tolimesnio kelio) per kaimynų ar valstybinę žemę, o tam reikia sutikimo.

      Jei su keliu ribojasi sklypo kraštinės, tai, kaip suprantu, turite omenyje, kad kelias per sklypą neina, o eina iš karto už jo ribos – taigi, paties sklypo joks plotas nesuvaržytas servitutu.

  • Justas:

    Laba diena,
    Detaliajme plane yra nurodytos visos būtinos komunikacijos. Noriu nusitiesti drenažini vamzdi iki vandens kanalo ir iškilo klausimas ar turiu gauti kažkokį tai leidimą to kvartalo savininko (viskas pavaizduota detaliam plane)? Plane parodyta, kad drenažas turi eiti palei kelią,tuomet kerta to kvartalo savininko žemės ūkio paskirties žemę su dujotekio apsaugos zona ir nueina į vandens kanalą.

Pasisakykite (pasisakymas gali pasirodyti ne iš karto)

Facebook