Detalusis planas: kas tai ir kaip jį suprasti?

Nors dabar detalieji planai daugeliu atvejų nebėra būtini, ten, kur jie yra, jų vis tiek reikia laikytis. Šis straipsnis padės suprasti, ką reiškia įvairūs detaliojo plano simboliai ir terminai.

Deja, vieno atsakymo čia nėra, nes skirtingi detalieji planai tuos pačius dalykus žymi skirtingai. Žymėjimų (spalvų, užbrūkšniavimų, lentelių, užrašų) reikšmės, naudojamos būtent tame plane, paprastai būna parašytos ant paties plano (šone, kampe ar atskirame lape). Tačiau tos reikšmės nurodytos terminais, kurie taip pat ne visiems suprantami. Čia aptarsiu vieną konkretų detalųjį planą (viešai skelbiamą Vilnius.lt portale), paaiškindamas tuos terminus.

Sumažintas detaliojo plano brėžinys:

Detalusis planas2

Kas yra ir kas nėra detalusis planas

Detalusis planas (priešingai nei toponuotrauka) rodo ne esamą situaciją, bet norimą situaciją. Taigi, vien tai, kad kas nors pažymėta detaliajame plane, nereiškia, kad taip yra ar kada nors buvo.

Tačiau tol, kol galioja detalusis planas, sklypas turės būti tvarkomas pagal jį: negalės būti statomi pastatai ten, kur detaliajame plane jie nepažymėti, ir pan.

Be to, institucijos galės neišduoti leidimo statyboms, jeigu detaliojo plano laikomasi nepilnai: tarkime, nebus leidžiama statyti vien detaliajame plane numatytų komercinių pastatų, bet nesodinti ten numatytų medžių, neįrengti ten numatytų automobilių stovėjimo aikštelių ar vaikų žaidimų aikštelių.

Detalusis planas – tai tarsi kompromisas tarp sklypo savininkų, kaimynų ir valdžios dėl sklypo ateities.

Detaliojo plano linijos

Norėdamas pakeisti sklypų ribas (sujungti, padalinti sklypus) seniau kone visuomet privalėdavai daryti detalųjį planą. Jame sklypų ribų keitimai žymimi linijomis šitaip:

Esamos sklypų ribos – tai sklypų ribos, kurios yra plano sudarymo metu ir kurios išliks.
Projektuojamos sklypų ribos – tai sklypų ribos, kurių nėra plano sudarymo metu, bet jas siekiama nustatyti.
Naikinamos sklypų ribos – tai sklypų ribos, kurios yra plano sudarymo metu, bet jas siekiama panaikinti.

Vien tai, kad yra toks detalusis planas, nereiškia, kad sklypų ribos tinkamai pakeistos – be detaliojo plano tam reikia atlikti ir kitų veiksmų.

Detaliojo plano galiojimo ribos – iki čia galioja detalusis planas. Nors plane gali būti pabraižytos ir apylinkės, tai daroma tik dėl susivokimo, už šių detaliojo plano galiojimo ribų esantys pabraižymai nieko nereiškia.

Gatvių raudonosios linijos – gatvių ribos. Jomis apribojama ne tik važiuojamoji dalis, bet ir šaligatviai, lietaus latakai ir kita, kas būtina gatvei funkcionuoti. Už raudonųjų linijų niekas nestatoma.

Detaliojo plano linijų aprašymas aptariamame plane:

Linijos

Detaliojo plano užrašai

Užrašai “4A+m” ir panašūs nurodo, kiek maksimaliai aukštų pastatas ten gali stovėti. Šiuo atveju – keturi aukštai plius mansarda (palėpė).

Skaičiukai ties kampais nurodo, kelintas tai kampas. Detaliojo plano pakraštyje šie kampai priskiriami koordinatėms – jas žinodamas gali tiksliai rasti, kur kuri vieta. Štai minėta paaiškinamoji lentelė aptariamame detaliajame plane:

Koordinates

Dalies užrašų net nereikia specialiai aiškinti – “Vaikų žaidimo aikštelės” ir pan.

Detaliojo plano spalvos

Detaliojo plano spalvos dažniausiai reiškia būdus, kuriais reikia naudoti taip nuspalvintas sklypo dalis. Konkreti kiekvienos spalvos reikšmė paaiškinta šone. Jei parašyta “Gyvenamosios teritorijos”, toje zonoje gali būti statomi gyvenamieji namai, jei “Komercinės paskirties teritorija” – komerciniai pastatai ir pan. Tačiau tai nereiškia, kad bus galima vien tokia veikla (tai būtų sunkiai įmanoma: juk, tarkime, didelėse gamyklose būna ir valgyklos, o daugiabučių pirmuose aukštuose – parduotuvės), bet tokia veikla turi vyrauti.

Aptariamame plane yra tik viena (gyvenamoji) paskirtis, tačiau ten kita spalva (žalia) pažymėti želdiniai.

Dalis sklypo žemės detaliajame plane būna užbraižyta linijomis. Linijos gali reikšti:
a)Užstatyti galimą plotą. Tik toje vietoje sklype leidžiama statyba.
b)Servitutus. Šiomis teritorijomis sklypo savininkas privalės leisti naudotis savo sklypu tam tikriems kitiems asmenims. Pavyzdžiui, galbūt ten po žeme driekiasi vamzdis, kurį naudos dujų tinklai, arba pro ten į savo sklypą važiuoja gretimo sklypo savininkas. Nėra galimybės tokį servitutą atšaukti – nebent susitarus ar teismo keliu.

Aptariamame plane leidžiamas užstatymas dar skirstomas į tik požeminį (pvz. automobilių aikštelė rūsyje, bet nieko paviršiuje) ir požeminį-antžeminį.

Detaliojo plano užbrūkšniavimų paaiškinimas aptariamame plane:

Bruksniavimas2

Informacinė lentelė

Ant kiekvieno detaliojo plano sklypo paprastai būna nubraižyta lentelė, kurioje pateikiami esminiai ribojimai. Štai informacinės lentelės paaiškinimai (kairėje) ir tai, kaip realiai pati užpildyta lentelė atrodo aptariamame detaliajame plane (dešinėje):

Lentele2

1)Sklypo naudojimo būdas ir pobūdis, žymimas raidėmis ir skaičiais (pvz. K – Komercinis, G – Gyvenamasis) – reiškia tą patį, ką ir spalvos.

2)Užstatymo tankis – maksimalus procentas sklypo, kurį galima užstatyti pastatais. Tarkime, jei 33% – galima užstatyti trečdalį sklypo. Atkreiptinas dėmesys, kad plane subrūkšniuotas užstatyti galimas plotas gali būti didesnis nei užstatymo tankis. Tokiu atveju vis tiek pastatai negali užimti daugiau nei užstatymo tankis, tiesiog galima pasirinkti, kurios tiksliai užstatyti galimos vietos bus užstatomos, o kitas būtina palikti tuščias.

3)Užstatymo intensyvumas – viso būsimų pastatų ploto maksimalus santykis. Nuo užstatymo tankio skiriasi tuo, kad čia skaičiuojamas visų pastato aukštų plotas. Todėl, tarkime, jei užstatymo intensyvumas yra 2.0, tai reiškia, kad pastatų plotas gali būti daugiausiai dvigubai didesnis už sklypo plotą. Jeigu šio sklypo užstatymo tankis yra 50%, o aukščio ribojimų nėra, vadinasi, statytojas gali pasirinkti ar statyti 4 aukštų namą užstatydamas 50% sklypo, ar statyti 8 aukštų namą užstatydamas 25%, ar dar kaip nors. Aišku, jis gali maksimalaus užstatymo intensyvumo ir neišnaudoti – svarbu, kad neviršytų.

4)Aukštingumas. Kelių aukštų – arba metrų – aukščio namas gali stovėti (nuo žemės iki stogo). Mažesnį paprastai galima statyti, didesnio – ne.

a)Užstatymo tipas, žymimas trumpiniais. Jis nurodo, kaip sklype turi išsidėstyti pastatai. Aptariamame plane “Per.” reiškia “Perimetrinis”: pastatai statomi sklypo šonuose, o viduje paliekamas kiemas. Toks užstatymas būdingas Lietuvos didmiesčių senamiesčiams.

b)Automobilių statymo būdas. Aptariamame plane “Pož.” reiškia požeminis.

Taip pat panašioje lentelėje nurodoma:

a)Sklypo numeris.

b)Sklypo plotas.

Aptariamo detaliojo plano ištrauka

Čia pateikiu aptariamo detaliojo plano ištrauką – galite joje pamatyti mano aprašytas spalvas, linijas, užbrūkšniavimus ir užrašus:

Pavyzdinio detaliojo plano dalis

Pavyzdinio detaliojo plano dalis

Pasisakymų: 14 to “Detalusis planas: kas tai ir kaip jį suprasti?”

  • emilija:

    Turime žemės ūkio paskirties sklypą urbanizuojamoje teritorijoje. Šioje teritorijoje pagal parengtą bendrąjį miesto planą yra numatyta gyvenamųjų namų statyba.
    Pagal kompleksinio teritorijų planavimo dokumentų rengimo taisyklių, patvirtintų Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2014 m. sausio 2 d. įsakymu Nr. D1-8 „Dėl Kompleksinio teritorijų planavimo dokumentų rengimo taisyklių patvirtinimo“ už detaliojo plano, punktus 242, 243, 244, 245ir 246 detaliųjų planų rengimą organizuoja savivaldybės administracijos direktorius.
    Mūsų atveju šią pareigą savivaldybė permeta visų šios teritorijos sklypelių savininkams (jų yra kelios dešimtys).
    Mano klausimas yra toks:
    jeigu mes vis tik parengsime teritorijos (tai kur kas daugiau nei kvartalas) detalųjį planą savo, keliasdešimties žemės savininkų, jėgomis, ar tai netaps de jure prievole patiems savo lėšomis įrengti ir komunikacinius koridorius, tiesti gatves, statyti elektros pastotes ir pan.

    Dėkoju už atsakymą

    • Tai nėra visiškai tiesiogiai susiję. Tačiau nėra ir taip, kad, parengus detalųjį planą – nesvarbu, kieno lėšomis – savivaldybė ar valstybė privalėtų greitai įgyvendinti jį, tiesti gatves ir pan. Daug detaliųjų planų taip ir nebūna įgyvendinami. Tačiau, esant detaliajam planui, jei pageidausite ką nors daryti, kam reikia institucijų leidimo/sutikimo, institucijos gali reikalauti prieš tai įgyvendinti ir papildomus jo sprendinius.

      Bendrai paėmus, aišku, geriausia, kad kuo daugiau visko darytų valstybė ar savivaldybė – pradedant detaliojo plano rengimu ir baigiant infrastruktūros įrengimu. Tačiau tikrovėje paprastai daug(umą) lėšų ir jėgų tam tenka skirti patiems savininkams.

  • Asta:

    Laba diena,
    Patvirtintame detaliame plane nėra nurodyta įvažiavimas į sklypą. Dvi sklypo kraštinės ribojasi su keliu. Ar galiu pasirinkti įvažiavimą kaip man patogu? Ar būtinai turiu vadovautis numatytu keliu detaliame plane? Numatytas kelias yra servitutinis, bet RC sklypo išraše šio servituto nėra aprašyta.

    • Įvažiavimas į sklypą turėtų būti iš kelio, nes jei kažkurioje pusėje nėra kelio, tai jeigu iš ten būtų įvažiavimas, jis turėtų ateiti iš kažkur toliau (tolimesnio kelio) per kaimynų ar valstybinę žemę, o tam reikia sutikimo.

      Jei su keliu ribojasi sklypo kraštinės, tai, kaip suprantu, turite omenyje, kad kelias per sklypą neina, o eina iš karto už jo ribos – taigi, paties sklypo joks plotas nesuvaržytas servitutu.

      • Jolanta:

        Sveiki,
        mūsų situacija labai panaši. Mūsų sklype baigiasi kelias, apie 30 metrų į šoną yra kaimyno sklypas, registruoto pravažiavimo pro mūsų sklypą nėra. Kita kaimyno sklypo pusė liečiasi kampų kraštinėmis su kitais sklypais visai šalia kelio (apie 1-2 metrus). Ir ten registruoto servitutinio kelio nėra. Kaimynas neturi registruoto privažiavimo prie savo sklypo.
        Ar mes privalome registruoti kaimynui servitutinį kelią, atiduodant apie 30 m. ilgio ir 10 m. pločio žemės?
        Kaip minėjau, kitoje kaimyno sklypo pusėje kelias yra visai šalia.

        Ačiū už atsakymą

  • Justas:

    Laba diena,
    Detaliajme plane yra nurodytos visos būtinos komunikacijos. Noriu nusitiesti drenažini vamzdi iki vandens kanalo ir iškilo klausimas ar turiu gauti kažkokį tai leidimą to kvartalo savininko (viskas pavaizduota detaliam plane)? Plane parodyta, kad drenažas turi eiti palei kelią,tuomet kerta to kvartalo savininko žemės ūkio paskirties žemę su dujotekio apsaugos zona ir nueina į vandens kanalą.

  • Aura:

    Laba diena,
    Namas su terasa, kuri gali būti traktuojama kaip atskiras inžinerinis statinys (ji pastatyta ant atskirų pamatų-polių ir statybos atliktos neperstatant ir nepertvarkant (nekeičiant, nesilpninant, nestiprinant ir pan.) pagrindinio statinio laikančiųjų konstrukcijų) pradėti statyti 2002 metais bei priduoti ir įregistruoti 2012 metais, kai galiojo Statybos įstatymo, 23 straipsnio 25 dalies nuostata (kurioje nurodyta, kad šio straipsnio 1 dalies 5 punkte nurodyti rašytiniai sutikimai neprivalomi, jeigu asmenys, iš kurių iki statybos pradžios buvo privaloma gauti rašytinius sutikimus dėl statybos, per vienus metus nuo statybos pradžios dėl statinio statybos statytojui, statinio savininkui ar viešojo administravimo subjektams nepateikė savo rašytinių pretenzijų, skundų, pranešimų dėl statinio statybos). Šio įstatymo punktas galiojo iki 2016-12-31 o 2017-01-01 įsigaliojus Statybos įstatymo naujai redakcijai šios nuostatos nebeliko.
    Šiuo metu kaimynai reikalauja, jog terasa būtų nugriauta, nes atlikus geodezinius matavimus pasikeite ribos su kaimynų sklypu vieta ir sumažėjus atstumui nuo terasos iki sklypų ribos, nebeliko reikalaujamo 3 metrų atstumo.
    Ar galima apsiginti teisme motyvuojant tuo, jog nei statybų pradžioje, jei priduodant namą bei metai po pridavimo kaimynai nereiškė pretenzijų, o tuo metu galiojo 1 metų senaties termino įstatymas?

    • Aistė Žemaitienė:

      Bandyti apsiginti šiuo argumentu galima, vis tik, galutinis sprendimas priklausys nuo teisėjo, ne visi teisėjai vienodai vertina ieškinio senatį apskritai, kiti linkę ieškinio senatį atnaujinti kone bet kam.

  • Artūras:

    Laba diena,

    Norėčiau sužinoti kokia yra nuo a iki z detaliojo plano koregavimo tvarka ir kokia gali būti apytikslė kaina? Kalba eina apie sklypą Palangos mieste.

    Pagarbiai
    Artūras

  • Linas:

    Laba diena,

    koks turi būti minimalus D2 II kategorijos gatvės pagalbinio kelio žvyro dangos atstumas iki upelio šlaito mieste? Taip pat koks minimalus atstumas iki gyvenamo sklypo ribos? Savivaldybė užregistravo tokį kelią kurio atstumas iki upelio šlaito vietomis iki 30 cm, o atstumas iki sklypo tvoros vienoje vietoje siekia vos 50 cm. Ar registruojant kelius griežtai laikomasi nurodytu atstumų, ar daromos išimtys? Ir kas tokiu atveju kontroliuoja pačią savivaldybę ar kelias atitinka reikalavimus? Ar tokio pagalbinio kelio registravimui reikia šalia jo esančio sklypo savininko sutikimo? Be to tokio kelio nėra nei specialiajame nei bendrajame plane.
    Kalba eina apie sklypą Šiauliuose.

    Pagarbiai
    Linas

    • Bendruoju atveju – visas valdžios institucijas, įskaitant savivaldybę, “kontroliuoja” teismas, tačiau tik tokiu atveju, jei į jį kreipiamasi. Tai yra, jei manote, kad pažeistos jūsų teisės, kad kažkokia institucija pasielgė neteisėtai – galite kreiptis į teismą. Tuo atveju, jei įtariate ne šiaip pažeidimą, o dar ir nusikaltimą (pvz. korupciją) – galite kreiptis ir į policiją bei atitinkamas institucijas.

      Prieš kreipiantis į teismą, gali būti prasminga rašyti raštus tiesiogiai (šiuo atyveju savivaldybei) – prašyti paaiškinimų, prašyti pakeisti sprendimą ir pan. – gal “persigalvos” geruoju, nors su valdžios institucijomis tai pavyksta ne taip ir dažnai.

      Konkrečiai jūsų atveju – neįmanoma kompetentingai atsakyti kaip geriausia elgtis, nepamačius konkrečių planų, konkrečių sprendimų (kada, kaip, kokiais teisės aktais registravo ir t.t.). Jei domina, galime tai padaryti ir suteikti teisinę konsultaciją (mokamą, nes įsigilinti į kiekvieną tokią situaciją, išanalizuoti planus daug darbo).

  • tomas:

    sveiki. kaimynai ruosiasi keisti kvartalo detaluji plana kuriame numatytas vandens telkinys. vietoj vandens telkinio gali atsirasti namas ar vaiku zaidimo aikstele. kokios mano teises kad tokie pakeitimai neisigaliotu?

  • Laima:

    lABA DIENA

    YRA PROJEKTAS SURUOŠTAS IR SKLYPAS 1A PADALINTAS I 20SKLYPU VIENA SKLYPA RUOŠIAMĖS ISIGYTI BET PARDAVĖJAS NETURI DETALAUS PLANO
    NOR IVARDIJA KAD SKLYPAI YRA SUTVARKYTI JAU NAMO STATYBAI
    YRA PADARYTI KELIUKAI I SKLYPUS PADARYTOS PRIE SKLYPU NUOTEKOS YRA BENDRO SKLYPO NAUDOJIMO ZONA
    AR MUMS REIKIA REIKALAUTI DETALIOJO PLANO

    PAGARBIAI

  • Andrej:

    Laba diena,
    Gal žinote kur internete galima rasti Detaliųjų planų registrą, kur įvedus adresą, būtu galima rasti detalųjį planą arba bent jo Nr.?

Leave a Reply for Justas

Facebook